Rant Tabusu Kırılmalıdır Mortgage, Konut Finansmanı yasası

Rant Tabusu Kırılmalıdır

Mortgage, Konut Finansmanı Yasası

ve

Mimarlar Odası’nın önünde duran bir görev:

Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulları’nı Kurmak


Raşit Gökçeli, Y.Bölge Plancısı, Mimar

ocak 2006


Konut finansman sistemine ilişkin değişiklikler

Türkiye bu yıl büyük bir olasılıkla “konut finansman sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda değişiklik yapılmasına ilişkin kanun tasarısı”nın yasalaşmasına tanık olacaktır.

Mortgage sistemi olarak halk arasında mortgage sistemi olarak isim yapan bu dönüşüm birçoklarınca uzun zamandır uygulanan bankaların konut verme kredisi uygulaması ile karıştırılmaktadır.

Mortgage sistemi ile bankalar tarafından verilen konut kredisi arasındaki en önemli fark bankalar tarafından verilen kredinin ipoteğe dönüştürüldükten sonra söz konusu ipoteklere dayanarak ikincil borsada tedavül eden ipoteğe dayalı menkul kıymetler oluşturulmasıdır.

Bu dönüşüm sanıldığından çok daha çetrefilli bir süreci, mali ve finansal teknikleri içermektedir.

Bu sistem yalnızca konutlar için değil her türlü rant sağlayan gayrımenkuller için de uygulanmaktadır.

Mortgage sisteminin uygulanması aynı zamanda inşaat sektöründe nitelik yükselmesini de doğuracak sonuçlar yaratacaktır. Üretilen yapıların tasarım kalitesi, bu yapılarda kullanılan malzemelerin ve ürünlerin değerlendirilmesi, artık birçok kritere uymak durumunda kalacaktır. Sistem yapı üretimi alanındaki denetimini nitelikli biçimde yürütmek durumunda olacaktır. Yapı sigortası sistemin önemli güvencelerinden birini oluşturacaktır.

İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin borsada ikincil piyasada tedavül etmesi toplanan fonların hacminin artmasına gayrisafi milli hasılanın yüzde kırkına yaklaşan miktarlara ulaşmasına yol açacaktır. Tüm bu değerlerin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından çok sıkı takip altına alınacağı, yalnızca banka ve ipotek kuruluşlarının değil aynı zamanda ipoteğin konusunu oluşturan gayrımenkullerin niteliğinin de denetime tabi olacağı bir ortam gündeme gelecektir.

Yine üretimde yer alan teknik işgücünün de mesleki sorumlulukları bu sorumlulukların mesleki sorumluluk sigortası sistemi ile güvence altına alınması gündeme gelecektir.

Mortgage ve Türkiye’nin makroekonomisi

Mortgage uygulaması istikrarlı bir ekonomi, asgari bir refah seviyesini, ve piyasa faizlerinin olabildiğince düşük düzeyde seyretmesini gerektirmektedir. Bu anlamda Türkiye’de 2006 yılı başında, makroekonomik ortam ile ilgili yapılacak öngörüler önem kazanmaktadır.

Ülkemizde reel faiz hala yüksek düzeyde seyretmektedir. Bu durum döviz olarak giren sıcak para arzının sürekli yüksek düzeyde kalmasına sebebiyet vermektedir. Döviz arzı bol olunca YTL’nin kambiyo değeri yükselmektedir. Türkiye’de sıcak paranın dolar bazındaki getirisi dünyada eşine az rastlanan orandadır.

Yine hacmi küçük olmasına karşın İMKB yükselmekte olan piyasalar içerisinde yabancı yatırımcılara fırsat sağlayan borsalardan birini oluşturmakta ve yabancıların İMKB içerisindeki payı % 67 lere yaklaşmaktadır.
Öte yandan gayrımenkule yatırım yapacak olan yatırımcının durumuna göz atacak olursak, geçtiğimiz yıllarda faizlerin enflasyondaki düşüşe bağlı olarak düşüş kaydetmesine karşın hala dünyadaki mortgage uygulamalarına kıyasla oldukça yüksek düzeyde seyrettiğini görmekteyiz.

Bu durumda ortaya çıkan soru şudur: alternatif enstrümanlar (DİBS (Devlet İç Borçlanma Senedi, borsa) dolar bazında dünyadaki en yüksek getirileri sağlarken niye yatırımcı göreceli olarak borçlanma faizi hayli yüksek olan gayrımenkule eğilim göstersin ve niçin mortgage sistemini tercih etsin?

Bu sorunun yanıtını bulmak için emlak fiyatlarının son birkaç yıl içerisinde hatırı sayılır ve borsa ile DİBS’den aşağı kalmayan yükselişler gördüğünü söylemek yeterli olmayacaktır.

Garantili ve güvenceli, uzun süreli bir yatırım olma özelliği, tasarruf aracı olarak gayrımenkule olan geleneksel eğilim de sorunun tam yanıtı olamamaktadır.

İkiyüzbin dolarlık bir yatırımın mevcut yüksek mortgage faizi veya alternatif DİBS getirileri karşısında hala tercih edilmesi daha başka açıklamalara muhtaçtır.

Açıklamalardan ilki mevcut konut stokunun düşük kalitesidir.

Bir başka açıklama ise mimarlık mesleğini yakından ilgilendirmektedir. Bu da Mortgage sisteminin yukarıda da değinildiği gibi yapı kalitesini dolayısıyla pazar fiyatını ve onun türevi niteliğindeki ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin değerlerini çok daha üst seviyelere çektiğidir.

Mortgage sistemi, nitelikli tasarım, nitelikli teknik eleman, nitelikli malzeme, tüm bu unsurların birbirlerine zincirleme bağlantılı olduğu denetimler, yapı sigortası, meslek sorumluluğu sigortası, piyasa denetimi, tüketici örgütleri denetimi, üretimin her aşamasının güvence altına alındığı, belirli kriterlere uygun olarak gerçekleştirildiği, buna bağlı olarak nitelikli işgücü girdisinin üretim içerisinde eski geleneksel üretime kıyasla oransal olarak yükseldiği bir ortama denk düşmektedir.

Yükselen nitelik yalnızca yapının kalitesi ile değil aynı zamanda yapının yer aldığı yaşam çevresi ile de ilgilidir. Sunulan yaşam çevresi mortgage uygulamalarının yer aldığı batı dünyasındaki örneklerinde olduğu gibi (suburban) bir banliyö yerleşkesine koşut nitelik göstermektedir.

Konut finansman sistemine ilişkin değişiklikler ile mortgage ve Türkiye’nin makroekonomisi alanındaki tüm bu özellikler Türkiye’de mimarlık mesleğinin yakın geleceği üzerine bazı hipotezler geliştirmemize, Meslek Odası’nın işlevleri üzerine bazı önerilerde bulunmamızı olanaklı kılmaktadır.


Hipotezler

Hipotez 1:

Gayrımenkul bir meta olarak artık menkul metalar gibi piyasada tedavül eden, borsa değeri bulunan ve finansal bir enstrümanın likiditesine haiz olan, piyasa değeri oluşmuş diğer piyasa enstrümanları (asset / varlık) ile eşit kapasiteye sahip olacaktır.

Hipotez 2:

Gayrımenkul sadece ihtiyaç sonucunda varlık kazanmayacak, piyasa mekanizmasında yer alan aktörlerin ekonomik çıkarları doğrultusunda üretilecek ve dağıtıma tabi olacaktır.

Hipotez 3:

Bu gelişmelerin doğal sonucu, Gayrımenkul üretiminin bilinen klasik fiziki planlama tekniklerin yanı sıra mali, finansal, ekonomik tekniklere uygun olarak da üretilmesi olacaktır.

Hipotez 4:

Bunun anlamı plancılar ve mimarlar olarak sadece üç boyutlu fiziki tekniklerle değil sonsuz boyutlu ekonomik, mali, finansal teknikler ile de aşina olma gerekliliğidir.


Hipotez 5:

Yapı üretimi salt teknik becerilere ek olarak finansal tekniklerin ve finans dünyasının bir eklentisi olmaya yüz tuttukça, nitelikli tasarım, nitelikli teknik eleman, nitelikli malzeme, tüm bu unsurların birbirlerine zincirleme bağlantılı olduğu denetimler, yapı sigortası, meslek sorumluluğu sigortası, piyasa denetimi, tüketici örgütleri denetimi, üretimin her aşamasının güvence altına alındığı, belirli kriterlere uygun olarak gerçekleştirildiği, buna bağlı olarak nitelikli işgücü girdisinin üretim içerisinde eski geleneksel üretime kıyasla oransal olarak yükseldiği bir ortam hayata geçecektir.

Hipotez 6:

Ekonomimizin yaşadığı kimi yapısal sorunlara (verimlilik artışına karşın ücretlerdeki göreceli düşüş; imalat sanayimizin giderek daha fazla oranda ithal girdisi kullanması) karşın konut finansmanı yasasındaki değişiklik ve mortgage uygulamasının da sağlayacağı olumlu koşullar hesaba alınırsa inşaat sektöründeki gelişmenin süreceği öngörülebilir.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (eski DİE) 2005 ile 2004 yılları ilk dokuz ayı için verdiği rakamlara göre inşaat sektöründeki büyüme sabit fiyatlarla % 19.7 olmuştur. (12 aralık 2005 bülteni, sayı: 193)

Borsa ve DİBS gibi alternatif yatırım araçlarının cazibesine rağmen mortgage sistemi yapı üretiminde niteliksel bir gelişmeyi getireceği için ayrıca yukarıda değinilen konut stokunun halihazır durumuna ilişkin nedenlerle Gayrımenkule yatırım yapanların sayısı önümüzdeki dönemde azalmayacak artacaktır.

Nitekim Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2005 yılı ilk dokuz ayında, 2004 yılı ilk dokuz ayına göre Yapı Ruhsatı verilen bina sayısında %43,0, değerinde %59,7, daire sayısında ise %57,3 artış hesaplanmıştır. Yine 2005 yılı ilk dokuz ayında, 2004 yılı ilk dokuz ayına göre Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen bina sayısında %41,7, değerinde %69,3, daire sayısında %37,5 oranında artış hesaplanmıştır. (7 aralık 2005 haber bülteni, sayı :190).

Türkiye’deki konut talebinin mevcut koşullarda ancak göreceli olarak üst gelir dilimlerine yöneleceği kabulü yapılsa dahi ortada imalatta ve talepte bir artış olduğu gerçektir.

Hipotez 7 :

Alternatif yatırım araçları borsa ve DİBS’nin varlığına karşın Mortgage sistemi ile edinilen konutlara da yatımcı rağbet edecek ve dünya ortalamalarının çok üzerindeki faizlere rağmen alınan konutların piyasa değeri ileride yükseleceği (yukarıda değinilen nedenlerle) için alıcı yine de karlı çıkacaktır.

Neticede Türk halkının göreceli fakirleşmesine, dayanıklı tüketim mallarındaki (iç talep) düşüşe rağmen inşaat sektörü önümüzdeki dönemde gelişmesini sürdürecek, üstelik yalnızca niceliksel değil aynı zamanda niteliksel bir sıçrama gerçekleştirecektir

Hipotez 8:

İnşaat sektöründeki nitelikli işgücünün kalitesi, ve verimliliği artar iken alınan ücret ya da hizmet bedeli geniş bir kesim için düşecek, belirli bir azınlık için artacaktır.

Hipotez 9:

Göreceli olarak daha fazla ücret ya da hizmet bedeli alabilecek grupların geleneksel tasarım teknikleri yanı sıra sayısal ve sözel beceriler elde edinen teknik elemanlar arasından oluşacağı varsayılabilir.


Hipotez 10:

GATS anlaşmaları, Avrupa Birliği Direktifleri sonucunda nitelikli de olsa yerli teknik eleman kitlesinin kendisini giderek sertleşen bir rekabet ortamı içerisinde bulacağı öngörülebilir.

Eğer hipotezler doğru ise ülkemizde gayrimenkul, menkul değer kazanacak; konut üretimi, değeri ve kalitesi artacak; mimar/işgücü açısından nitelik artacak, ücretler genelde düşecek, finansal araçları kullanabilen küçük bir kesim için ücretler artsa da küresel rekabet söz konusu olacaktır.


Meslek Odası’nın Üzerine Düşen bir Görev: Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulları’nı Oluşturmak

Sıralanan hipotezler doğru ise Meslek Odası’nın yerine getirmesi gereken işlevlerden biri Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulları’nı kurarak üyelerini sayısal teknikler konusunda bilgilendirmektir.

On dört yıl kadar önce Mimarlar Odası bünyesinde kurulan kısaca bilgisayar MBÇK’sı olarak bilinen uygulama başarılı olmuş binlerce mimar sayısal çizim teknikleri konusunda donanımlı hale getirilmiştir. Söz konusu teknikler aynı süre içerisinde yüksek öğretim müfredatına da girmiştir.

Sürekli Mesleki Gelişim ile ilgili bir çalışma aksını, politikaları ve amaçları arasına almış bulunan Meslek Oda’mızın bu çok önemli alanda da (Gayrımenkul Finansı) SMGM ile ortak payda içerisinde çalışacak bir Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulu’nu oluşturması gerekmektedir. Mimarlar Odası’nın Ankara ve İstanbul Büyükkent Şubeleri ilk ağızda bu girişime önderlik edebilecek donanım ve güce sahip bulunmaktadır.

Ülkemizde Gayrımenkul Finansmanı Eğitimi

Kısaca “real estate finance” gayrımenkul finansı olarak başlıklandırılabilecek olan konu İstanbul Teknik Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümünde yüksek lisans dersi olarak okutulmaya başlanmış bulunmaktadır.

Ayrıca Amerikan MIT Üniversitesi’nde kentsel inceleme ve planlama kapsamı içerisinde gayrımenkul finansı ve yatırım dersi de verilmektedir.

Dersin tanıtımında kısaca :” Bu ders ticari gayrımenkul varlıklarla ilgili yatırım ve finans kararları alabilmek amacıyla yararlı analitik yöntem ve enstrümanlar alabilmeye olanak veren temel kavram, ilke ve analitik yöntemler için giriş mahiyetindedir” denmektedir. Kurs iki dönemde verilmekte ilk dönemde ada bazında mikro yöntem ve teknikler incelenir iken(kişisel gayrımenkuller) ikinci dönemde makro düzeydeki portföy ve yatırım management’i ( muhtemelen gayrımenkul yatırım ortaklıkları v.b) ele alınmaktadır. Konu Wall Street borsası ile ilişkileri içerisinde ve emeklilik fonları, REIT’ler, (real estate investment funds), bankalar benzeri aktörler de incelenerek ele alınmaktadır. (“ MIT OpenCourseWare; Urban Studies and Planning; Real Estate Finance and Investment, Fall 2002 “)

İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü bünyesinde, bölüm başkanı Prof. Dr. Vedia Dökmeci ve bölüm müfredat planı gereği yerinde ve isabetli olarak lisansüstü seviyesinde benzer bir ders açılmış bulunmaktadır. Fakülte dışından bir yatırım uzmanı (Pamir & Soyuer firmasından Firuz Soyuer) tarafından verilen dersin amacı şu şekilde verilmektedir :” Bu dersin amacı gayrimenkul yatırım konusunda finans analizleri yapmak için gerekli yöntemleri ve teknikleri, değerlendirme ve tahmin metotlarını öğretmektir. Bu konu gayrimenkul yatırımları konusunda karar verme sürecinin temel yapısını oluşturmaktadır.” Ders kısaca şu başlıklardan oluşmaktadır : “Gayrimenkul yatırımı için finans analizi yöntemlerine giriş; Değerlendirme yöntemleri; Para akımı analizi; Bilgisayar ile modelleme; Kredili yatırım ve pazarlık şekilleri; Fizibilite çalışmaları; Farklı şehirlerde ve arazi kullanımlarında, bireysel projelerin finansı ve bilgisayar ile nümerik analiz.” (“Gayrımenkul finansı İTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü GGP505E”).

Gayrımenkul finansı ile ilgili olarak müfredatlarına dersler koyan başka üniversitelerimiz de mevcuttur.

Önemli bir uygulama alanı : Gayrımenkul Değerlendirme Uzmanlığı

Öte yandan Konut Finansmanı ile ilgili yasalardaki değişiklikler sonucunda (bkz. : Raşit Gökçeli, “Kentlerimizde Çevresel Sorunlara Çözüm Ararken Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar ;Gayrımenkul Değerlerin Menkul Değerlere Dönüştürülmesi ve İkincil Piyasaların Çevreyi Koruma Amaçlı Vergilendirilmesi için Bir Model Önerisi, haziran 2005,” Küreselleşme, kentleşme ve çevre paneline sunulan bildiri; Çevre Mühendisleri Odası Yayını.) Gayrımenkullerin piyasa değerlerinin güvenilir bir biçimde ölçülebilmesi önem kazanmıştır. Gerek ipoteklerin gerçek değerinin saptanması gerekse sigorta sektörünün sağlıklı bir biçimde çalışarak yapı sigortaları olsun, mesleki sorumluluk sigortaları alanında olsun poliçe üretebilmesi için gayrımenkul uzmanlığı branşının akreditasyonu ve sertifikasyonuna dair esasların hukukumuza girmesi gerekmekte idi.

Nitekim 2499 sayılı Sermaye Piyasası kanunu’nda gerekli değişiklikler tasarlanarak “kanun hükmünde belirtilen bilirkişi incelemesinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış şirketler veya Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre lisans almış kişiler tarafından yapılması” esası getirilmiş bulunmaktadır.

Yakında SPK gözetimi altında bir meslek odası statüsü kazanacak olan gayrımenkul yatırım eksperleri şu an için “Değerleme Uzmanları Derneği” olarak örgütlenmiş olup, yine SPK tarafından verilen uzmanlık eğitimleri başlamış bulunmaktadır.

Bu konuda DUD Değerleme Uzmanları web sitesine http://www.dud.org.tr/ bakacak olursak : SPK tarafından yayımlanan 14 – 15 ağustos 2001 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiş tebliğ karşımıza çıkmaktadır.

Söz konusu tebliği önemli olduğu için aynen aktarıyorum:

SPK Tebliği

“Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında Türkiye'deki tek düzenleyici kurul olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) konuyla ilgili iki tebliğ hazırlamış ve bu tebliğler Resmi Gazetede yayınlanarak 14-15 Ağustos 2001 tarihinde yürürlüğe konmuştur.Bu tebliğlerden birisi "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunanlar İçin Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"dır.Diğer tebliğ ise "Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"dir.Bu tebliğler ile ülkemiz değerleme alanında uluslararası kalitede bir yaklaşımı yakalamış bulunmaktadır. Ekonominin her alanında, "dünya standartlarında hizmet vermek" gerektiğinin çok net olarak görüldüğü bu günlerde, ülkemizin gelişebilmesi, riskli ülkeler listesinden çıkabilmesi ve yabancı yatırımcılar için cazip hale gelebilmesi için değerlemede "tarafsız" yaklaşımların piyasaya oturması gereklidir.Yayınlanan tebliğe göre, Değerleme Uzmanı, bir gayrımenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrımenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendirena) inşaat mühendisliği, b) harita ve kadastro müh, c) işletme-ekonomi, d) mimarlık ve e) şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olan kişilerdir. Ayrıca uzmanların gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesine ve Sermaye Piyasası; Kurulunun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olan kişi olarak tanımlanmıştır.”

Görülüyor ki Mimar ve şehircilerin önünde son derece verimli bir iş alanı açılmış bulunmaktadır. Bu konuda Meslek Odaları’nın gelişmelerin içinde olmaları gerekir iken yeterince etkili politikalar geliştiremedikleri görülmektedir.

İnşaat sektörünü ve planlama disiplinlerini çok yakından ilgilendiren bir konuda erk SPK’ya ya da bazı derneklere teslim edilmiştir.

Bundan hem kamunun hem mimar ve şehircilerin zararlı çıkacağı varsayılabilir. Odamızın bir an önce, gayrımenkul finansı alanında ve buna bağlı olarak yetişecek gayrımenkul eksperleri konusunda gereğinde üniversiteler ile de işbirliği yaparak ve MBÇK’ları hayata geçirerek, etkin konuma gelmesi şarttır.

Yine DUD bakanı sayın Güniz Çelen’in Referans gazetesine verdiği demeçten sektörün nitelikli insangücü talebinin kısa dönemde büyük artış göstereceğini anlamaktayız.

Söz konusu demeç ve Referans gazetesi haberinden bazı alıntılar aktarıyorum:

“Gelecek yıl yürürlüğe girecek ipotekli konut finansman sistemi (mortgage) ile birlikte değerleme uzmanlığı alanında (ekspertizlik) yeni bir branş daha doğacak. Artan konut değerleme raporu ihtiyacının karşılanması için branşı sadece konut olan ekspertizlere ihtiyaç duyulacak. Şu anda bu hizmet, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) "Değerleme Uzmanlığı Lisansı" alan profesyoneller tarafından veriliyor. Ancak söz konusu uzmanlar sadece konutta değil, ticari gayrimenkul, arsa ve sanayi tesislerinin üretim parkları gibi genel bir alanda hizmet veriyor.

Gelecek yıl yürürlüğe girecek ipotekli konut finansman sistemi (mortgage) ile birlikte değerleme uzmanlığı alanında (ekspertizlik) yeni bir branş daha doğacak. Artan konut değerleme raporu ihtiyacının karşılanması için branşı sadece konut olan ekspertizlere ihtiyaç duyulacak. Şu anda bu hizmet, Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) "Değerleme Uzmanlığı Lisansı" alan profesyoneller tarafından veriliyor. Ancak söz konusu uzmanlar sadece konutta değil, ticari gayrimenkul, arsa ve sanayi tesislerinin üretim parkları gibi genel bir alanda hizmet veriyor.

İpotekli konut finansman sistemi sadece yeni bir mesleki branşın doğmasına neden olmayacak, aynı zamanda emlak değerlemesinde uluslararası standartların yerleşmesini ve piyasanın kendi içinde dengelenmesini sağlayacak. Değerleme Uzmanları Derneği, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesi'nden izin alarak değerleme standartlarını Türkçe'ye çevirdi. SPK'nın kendi web sitesinde kamuoyunun görüş ve eleştirilerine açılan bu standartların ocak ayından itibaren yürürlüğe girmesi bekleniyor. DUD Başkanı Güniz Çelen, standartların yürürlüğe girmesi ile birlikte sektörde haksız rekabetin ortadan kalkacağını dile getirerek, "Dört dörtlük bir rapor 3-4 saatte hazırlanabiliyorken, 'Ben gördüm- karar verdim' şeklinde yarım saatte yazılan raporlar var. Ama standartlar hayata geçince herkes aynı şekilde, aynı kalite ve emekte rapor hazırlamak zorunda kalacak. Rapor talep edenler de aynı standartlarda rapor talep etmekle sorumlu olacaklar. Kalitesiz rapor dönemi bitecek ve sektörde fiyat-maliyet dengesi yerine oturacak" dedi.

Değerleme uzmanları mart ayında birlik haline geliyor. Kuruluş çalışmalarını Değerleme Uzmanları Derneği'nin yürüttüğü birliğin adı Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği olacak. Dernek üyelerinin yanı sıra, mevzuata eklenecek geçici bir madde ile kamulaştırma bilirkişileri de birliğe üye olabilecek. SPK'nın değerleme piyasasındaki düzenleyici kimliğini, ipotekli konut finansman yasasında kurulması öngörülen bu birliğe ne ölçüde devredeceği konusu şu an için belirsiz. Ancak birlik resmiyet kazandığında, belediyelerin emlak rayiç değerlerini belirlemesindeki keyfiliğin de önüne geçmesi bekleniyor.”

Türkiye'deki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketleri’nden TADEM taşınmaz Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.Yönetim Kurulu Başkanı Ali Çetin Önder: “SPK ile yaptıkları görüşmelerde, konut değerleme uzmanlığı için ayrı bir sertifikasyon ve sınav sistemi oluşturma hazırlıklarının yapıldığını öğrendiklerini ve derneklerinin bu konuda SPK'ya yardımcı olduğunu söyledi. Yeni sistemin zamanlaması konusunda net bir bilgileri olmadığını söyleyen Önder, "Ayrı lisans verilmesi acil olarak gerekli. Şu anki 300-350 lisanslı uzman, talebi karşımaya yeterli değil. Türkiye için en acil bin, normal şartlarda iki bin lisanslı uzmanın olması gerekiyor. Şu anda bankalar uygun gördükleri lisanssız uzmanlara da bu işi yaptırıyorlar. Ama mortgage yasası çıktığında bunu yapamayacaklar. Çünkü lisansız uzmanların verdikleri raporlarla yurtdışından fon talep edemeyecekler. Yabancı fon sahipleri yüksek risk almak istemeyeceği için daha güvenilir gördüğü rapora itibar edecekler. Bu nedenle örneğin bankalar bu işin eğitimi almamış, ehliyetsiz uzmanlarca verilen raporlarla yurtdışından istedikleri kadar fon bulamazlar, ya da yüksek faizle almak zorunda kalırlar" dedi. “

Bütün bu bilgilerden anlaşılacağı üzere mimar ve plancıların önünde açılmakta bulunan geniş bir iş alanı, “gayrımenkul değerleme uzmanlığı” branşı mevcuttur. Yetkili merci SPK, yetkili kuruluş ise “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” olacaktır.

Peki Meslek Odaları bu gelişmeleri neden izlememektedir? Mimarlar Odası’nın aktif olan olmayan otuz beş bin üyesinden daha ilk aşamada üç bin beş yüzüne yeni bir uzmanlık alanı sunabilecek böylesi bir potansiyel Meslek Odası tarafından nasıl gözardı edilebilir ?

Kaldı ki Meslek Odası olarak gözettiğimiz “kamu yararı”, “tüketici hakları” (burada yapı kullanıcısı olarak anlamalıyız) yalnızca SPK’ya ve özel birliklere mi bırakılmalıdır?

Mimarlar Odası bir an önce “Gayrımenkul Finansı Uzmanlığı” Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulları’nı, MBÇK’lar 2004 Ürgüp Olağanüstü Genel Kurulu’nda yapılan yönetmelik değişikliğiyle “Oda Yardımcı Organı” kazandığı da göz önünde tutularak, faaliyete geçirmelidir.


Son söz olarak : Rant Tabusu Yıkılmalıdır

Bir zamanlar Yapı Dergisinde “Mimarın görevi rant yaratmaktır” başlıklı bir yazı kaleme almıştım. Bu yazının sonuç bölümünü aktarıyorum:

”Sonuç olarak, insanın yaşam çevresini oluşturan yapılı ortamın, mimar ve kent plancıları tarafından oluşturulmasında dikkat edilecek olan husus, toplumsal yararı optimize etmek olacak ise, kapitalist bir sistemde söz konusu hedefin rantı arttırmadan gerçekleştirilemeyeceği açıktır.

Bu nedenle rant ile kavga eden bir plancı, eğer toplumsal sistemde köktenci değişiklikler önermiyor ise, yapılı çevre üretiminde rant ile kavga edeceği yerde tam tersine, yapılı çevrenin rantını artıran çözümler üretmek zorundadır.”

Mimarlar Odası “toplumun hizmetinde” olma, “başka bir mimarlığı” önerme görevinin yanı sıra bir “düzenleme örgütü”, “kamu ve tüketici” haklarını meslek açısından savunma görevi ile de karşı karşıyadır.

Bu nedenle yaşam çevresinin oluşmasında ortaya çıkan “rant”ın yine kamu yararı ve tüketici çıkarları doğrultusunda hangi mekanizmalar neticesinde dağıtılması gerektiği konusunda söz ve teknik beceri sahibi olmalı, kadrolarını ve üyelerini bu alanda donanımlı kılmanın yolarını ve yöntemlerini geliştirmelidir.

Bu beceri ve donanım, retorik haline gelmiş içi boş “rant” düşmanlığı yaparak değil sayısal teknik ve becerileri edinmiş uzmanlık alanlarını oluşturarak elde edilecektir.

Kısacası “Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar Mesleki Bilimsel Çalışma Kurulları” yalnızca mimarların uzmanlaşmasını sağlamayacak, DTÖ, GATS, AB ve ülke içindeki yasal dönüşümler sonucunda giderek daha da artan bir rekabet ortamında daha düşük ücretlerle de olsa iş bulma savaşında onla geniş iş alanları da açacaktır.

Son olarak bu yazıda yer alan hipotezlerin ayrıca Aykut Ülkütekin’in geliştirmekte olduğu “Yapı Üretimi Politika Başlıkları” ve “Küreselleşme Karşısında Meslek ve Hizmet Sorunları” bağlamında çapraz analize tabi tutulması gereğinin altını çizme gereğini duymaktayım.