Gayrımenkul Değerlerin Menkul Değerlere Dönüştürülmesi

Kentlerimizde Çevresel Sorunlara Çözüm Ararken…

Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar


Gayrımenkul Değerlerin Menkul Değerlere Dönüştürülmesi
ve
İkincil Piyasaların Çevreyi Koruma Amaçlı Vergilendirilmesi için Bir Model Önerisi

Raşit Gökçeli, Y. Bölge Plancısı, mimar

haziran 2005


Giriş

Dünya’da

Değişen bir dünya’da maddi ve manevi nirengi noktaları ortadan kalkmaktadır. Aydınlanma ve modernleşmenin dünyası boşlukta. Bildiğimiz felsefi, sosyolojik, ekonomik paradigmalar terk edilmekte. Kendimizi ve sosyal ilintilerimizi yitirmenin eşiğinde bulunuyoruz. Ulus, parti, sınıf, iş organizasyonu, mesleki beceri gibi kategoriler yok olmaya yüz tutuyor. Finansal sermayenin küresel imparatorluğu, neocon düşünce mihrakları, yeni küresel imparatorluğun Dünya Ticaret Örgütü, Dünya Bankası, İMF, gibi kuruluşları, Yeni ekonomik ve ticari bölgeler, GATS, TRIPS gibi merkez ve çevre ülkelerinin nerede ise tümünü bağlayan antlaşmalar, deregülasyon (kuralsızlaşma) / (kuralsızlaşmanın kurallaşması) uygulamaları insanlığı şimdiye kadar karşı karşıya kalmadığı bir düzenin cenderesi içerisine almakta.

Bu düzen yalnızca ekonomik ve sosyal kuralları koymakla yetinmemekte. İnsanın kendisini de dönüştürerek “yeni bir insan tipi”, yaratmayı amaçlamakta. Dayanışma, sosyal eşitlik, fırsat eşitliği kültür, kültürel ve çevresel miras gibi değerler yok sayılmakta. Bireyci rekabetçi atomize parçacıklardan oluşan sosyal boyutu sıfıra, tüketici boyutu sonsuza teğet androidler’den oluşan bir toplumun temelleri atılmakta.

Küreselleşen dünyamızda merkez ya da çevrede olmanız da söz konusu değişmeden nasibinizi almayı engellememekte. Elbette merkez ülkeleri – çevre ülkeleri; kuzey – güney ikilemi süregelmekle birlikte merkezde bir fakir ya da çevrede globalleşmenin bir ajanı olarak bir varlıklı olmanız söz konusu. Dahası Çevre’de olup da ulus devletten çok finans imparatorluğuna bağlı bir metropol kent tanımlamak, böylesi bir kavramı tasavvur etmek olası.

Çevre ve Kent bu değişmenin neresinde ?

Dünyamızı oluşturan yüz milyonlarca yıl oluşturan jeolojik ekolojik çevresel dengeler son iki yüz yıl içerisinde inanılmaz bir hızla bozuldu. Dünyamız, finans imparatorluğu’nun akıl almaz bencil ve ufuk yoksunu politikaları yüzünden ekolojik bir felaketin eşiğinde. Biyosferin tahribi, küresel ısınma, canlı varlık çeşitliliğinin tehlikeye düşmesi, ormanların, kullanılabilir su kaynaklarının kirlenmesi ve yok edilmesi, GDO’ların gelişigüzel kullanılması, enerji kaynaklarının tüketilmesi, dönüşebilir enerji kaynaklarına çok uluslu şirketlerin kısa vadeli çıkarları uğruna yeterince süratle geçilmemesi insanlığın geleceğini tehlikeye atmış durumda.

İnsanlığın yerleşim alanları da bu dönüşümden nasibini almış durumda. Geleneksel insan yerleşimleri son iki yüzyılda kırsal olmaktan çıkarak kentsel olmaya başladı. Ayrıca kırsal alanlar da geleneksel tarımdan “agro industrial” ziraat işletmelerine geçiş süreci içerisinde farklılaştı.

Sonuç olarak insan yerleşimleri ister kentsel ister kırsal olsun çevresel sakıncalar içeren sistemlere dönüştü. İnsanlar enerji tüketimini maksimize eden mal, hizmet, sermaye akımlarını en üst düzeye çıkarmayı amaçlar iken çevresel ve ekolojik kısıtları göz ardı etti. Elimizde tahrip edilmiş yaşam çevreleri, ıslah edilmeye, yenilenmeye ve belki de yeni baştan kurulmaya inşa edilmeye muhtaç insan yerleşimleri kaldı.
Önümüzdeki yüzyılın en önemli sorunu bir yandan 10 milyara varacak ve o noktada bir doyum noktasına varacağı umulan insan nüfusunu doyurmak, barındırmak, iş bulmak bir yandan bu amaçları sağlayabilecek enerji, kent, ve ekonomik planları oluşturabilecek siyasi ve sosyal sistemleri kurabilmek olacaktır.

Öte yandan küreselleşen dünyada sermayenin ve çok uluslu şirketlerin oluşturduğu sistem, getirdiği sömürü düzeni dolayısı ile dünya çapında eleştirilere uğramaktadır.

Davos’ta toplanan “Dünya Ekonomik Forumu” küreselleşen sermayenin sorunlarını tartışır iken alternatif bir muhalefet odağı “Dünya Sosyal Forumu”, “gezegenimiz satılık bir ticari mal değildir” ve “başka bir dünya mümkündür” sloganları altında Sao Paulo’da toplanmıştır.

Fikirsel öncülüğü Yurttaşların Desteklenmesi İçin Finansal sermayenin vergilendirilmesi (ATTAC) grubu tarafından yapılan bu hareket kısa zamanda dünya ölçüsünde bir muhalefeti kapsayan ve çok değişik alanları içeren bir fikir tankı niteliğini almıştır.

Alternatif Dünya hareketinin mesleğimizi ilgilendiren önemli temalarından biri küresel iklim değişikliği ve su ile enerji kaynaklarının tükenmesi ile ilgili olanlarıdır.

Enerji ve su tüketimini yirminci yüzyıldan çok farklı bir biçimde tasarlamak zorunda olacak olan bir dünya düzeni kapıdadır. Pahalı su ve enerji kaynaklarını kısıtlı olarak kullanmak zorunda kalacak olan ekonomilerin yapacakları tercihler yapı üretiminde ve kentlerin makro formlarında gerçekleşecek dönüşümlerin habercisidir.



Türkiye’de Tehditler - Fırsatlar

Türkiye 2005 yılına tümden değişen bir dünya içerisinde giriyor. Türkiye’nin nüfusunun 100 milyon noktasında doyuma ulaşacağı ve o esnada da kentleşme oranının en az yüzde 80-85 dolaylarında olacağı varsayılabilir. Bu değişim ülkemizde de sosyal formasyonu, kenti, planlama disiplinlerini ve mesleğimizin içinde yer aldığı yapı sektörünü hızla yeniden yapılandırmaktadır.

Ülkemizdeki kentleşme ve gelişmişlik seviyesi hem şansımızı hem şanssızlığımızı oluşturuyor. Milli gelirimizin düşük olması kentlerimizin genellikle imar düzeninin dışında şekillenmiş olmaları (örneğin İstanbul’un %60’ına yakın bir bölümü kaçak yapılaşmanın ürünüdür.) bunca yatırımın ve servetin boş çaba olduğu, kentlerimizin nerede ise baştan başa yeniden oluşturulması gerektiğini ortaya koymakta.

Ancak aynı durum bir olanağa da kapı açmakta. Kısıtlı olanaklarla imarsız ve kalitesiz oluşan kentlerimiz bir yenilenmeye de tam bu durumlarından ötürü adaylar.

Kalitesiz altyapı, sağlıksız çevre koşulları, deprem riski, imar dışı yapılaşma kentlerimizi aynı zamanda bir yenilenmenin de adayı ve taliplisi haline dönüştürüyor!

Bu yenilenme kuşkusuz Türkiye’nin ister AB’ye girsin ister girmesin geçirmekte zorunda olduğu değişimler ile ilgilidir.

Kuşkusuz AB tasavvuru kapitalizmin bir küreselleşme projesidir. Türkiye bu projeye kapitalizmin üretim fazlasını tüketmeye aday bir tüketici rezervuarı mantığı içerisinde ve vahşi kapitalizmin deregülasyon işlemlerine tabi tutularak dahil edilecektir.

Yasalaşması gerçekleştirilemeyen “Kamu Yönetimi Temel Kanunu”, Tasarlanan “Çevre ve Bölge Kalkınma Ajansları”,”Gelir İdaresi Başkanlığı”, Mahalli İdareler ile ilgili düzenlemeler, “Planlama ve İmar Yasası”, Kamu İhale Kanunu ve daha birçok yasada gerçekleştirilen ve gerçekleştirilmesi düşünülen değişiklikler hep birbirine bağlı olup kamu alanını ve merkezi devleti daraltan bir bakış açısına sahiptir.

Avrupa Birliği sürecindeki Türkiye’nin uymak durumunda kalacağı müktesebat, GATS (Hizmetler ve Tarifeler ile ilgili Genel Antlaşması’nın) getirdiği yükümlülükler, ve nihayet ülkemizin hukuki yapısının baştan ayağa yenilenmesi bu doğrultuda köklü bir değişim süreci geçirmekte olduğumuzun göstergeleridir.

"Büyükşehir Belediye Kanunu", "Belediye Kanunu" ve "Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu" ile hukukumuza giren Stratejik Plan, ülkemizin planlama iklimini değiştirecek kararlar getiriyor. Yakında yürürlüğe girecek "İl Özel İdaresi Kanunu" ile birlikte; nüfusu 50 000'in altında olan belediyeler dışında tüm kamu kurumları stratejik plan yapmakla yükümlü. Uygulama başarılı olursa ülkemizde önemli dönüşümler yaşanacaktır. (bkz. http://www.stratejikplan.net/ ) Kamu İhale Yasası, İmar Yasası, ve mesleğimizi doğrudan veya dolaylı olarak ilgilendiren daha bir çok temel yasa değişim arifesindedir.

İFK (İpotekli Finans Kurumu) ile uzun vadeli borçlanarak konut edinme sistemi, mali ve bankacılık sistemimize girmek üzeredir. Bunun anlamı gayrımenkul değerlerin menkul değerlere dönüştürülmesi sistematiğinin ve tekniğinin ülkemizde yerleştirilmesidir.

Sonuç olarak kentlerimiz adeta yeniden üretilmek durumu ile karşı karşıyadırlar.

Devasa kaynakların seferber edilmesini gerektiren söz konusu yeni kentsel yapılanma, finansal kaynakların harekete geçirilmesini aynı zamanda bunlar yapılır iken çevresel faktörlerin dikkate alınmasını gerektirecektir.

Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar ve Kentleşme

DİE 2000 bina sayımına göre ülkemizde yaklaşık 16 milyon dolayında konut 8 milyon dolayında bina mevcuttur. Yine bu yapıların dörtte üçünü konutların oluşturduklarını bilmekteyiz. Özellikle kentsel bölgelerde yer alan yapıların önemli bir kısmı son 20 – 30 yıl içerisinde inşa edilmiş olmalarına karşın ilk fırsatta yapı stokunun çok önemli bir bölümünün değiştirilmesi gerektiği açıktır. Kişi başına milli gelirimiz 10.000 $’a çıktığı anda konut sahibi olanların en az yüzde ellisinin yeni konut edinmek üzere harekete geçeceklerini varsaymak olasıdır. Bunun yanı sıra VII. Ve VIII. beş yıllık plan dönemlerinde varsayılan konut talebinin ancak yarısının piyasa tarafından karşılanabildiği bilinmektedir.

Bu talebi karşılamakta finansal kaynaklarımızın yetersizliği bir yana ikincil konut trajedisini de yaşamış bulunmaktayız. 1980’li yılların sonuna kadar finansal enstrümanların gelişmemiş olması 1980’lerden sonra sık sık gündeme gelen ekonomik kriz ortamları tasarruf eğiliminin finansal enstrümanlardan çok gayrımenkule yönelmesi sonucunu doğurmuştur. Bu nedenle ülkemizde tatil yörelerinde oluşan ve yılda 20 gün civarında kullanılan hatırı sayılır bir konut stoku oluşmuş bulunmaktadır. Bu konuda DİE’de yeterli istatistik bulunmamakla birlikte gerek tatil yörelerindeki kış ve yaz nüfusu arasındaki farklılık gerekse bazı bölgelere ilişkin özel verilerden bu yörelerdeki konutların üçte ikisine yakın bir bölümünün kapasite altı kullanımda oldukları rahatlıkla ifade etmek olasıdır.

Gayrımenkule Dayalı Enstrümanların Muhtemel Talep Kaynakları ve Alanları

Gayrımenkule dayalı enstrümanlar her türlü yapı için gerekeceği gibi ister mevcut kent bölgelerinde yenilenme ve fonksiyon değişikleri dolayısıyla, ister yeni oluşacak kent bölgelerinde işlev göreceklerdir.

“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı” genel gerekçesi içinde : “Ülkemizde mevcut konut stokunun yarısından fazlası ruhsatsız konutlardan oluşmaktadır. Süregelen iç göçler sonucunda büyük şehirlerde kaçak yapılaşma ve plansız kentleşme önemli bir sorun haline gelmiştir. Konutların çoğunluğunun kaçak olmasının yanı sıra yaklaşık yüzde kırkının tadilat ve tamire ihtiyacı bulunmaktadır. Özellikle deprem tehlikesinin getirdiği riskler dikkate alındığında, zayıf durumdaki konutların güçlendirilmesi önemli bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkmaktadır. Diğer yandan kişilerin konut sahibi olabilmeleri için kullandıkları finansman kaynakları incelendiğinde, ülkemizde toplam konutların ancak yüzde üçünün kurumsal finansman yöntemleri ile finanse edildiği, bunun dışında konut sahibi olmak isteyen kişilerin ya kendi kaynaklarıyla ya da yakınlardan ödünç almak gibi kurumsal olmayan finansman yöntemleriyle konut alımlarını finanse ettikleri görülmektedir. Ülkemizde bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin gayri safi milli hasılamıza oranı sıfıra yakınken, bu oran Latin Amerika ülkelerinde yüzde dört ila yüzde on iki, Orta Doğu ülkelerinde yüzde bir ila yüzde yirmi iki ve Doğu ve Güneydoğu Asya ülkelerinde yüzde iki ila yüzde elli dokuz arasında değişmekte olup, Amerika Birleşik Devletlerinde yüzde elli üç, Avrupa Birliği üyesi ülkeler ortalamasında ise yüzde otuz dokuzdur.” denmektedir.

Aynı Gerekçede : “Öte yandan gerek yurtiçinde gerekse yurtdışında, konut kredisi kullanan kişilere, mevcut durumda ulaşabildiklerinden daha düşük faiz oranları ile ve daha uzun vadelerde kaynak sağlayabilecek tasarruf sahipleri mevcuttur. Tüm dünyada her yıl yaklaşık olarak beş trilyon dolarlık bir kaynak, sermaye piyasaları aracılığıyla konut sahibi olmak isteyen kişilere aktarılmaktadır.

Ülkemizde oluşturulacak konut finansman sistemi finansmanı alacaklarının menkul kıymetleştirilmesini sağlayacak sermaye piyasası kurumlarının ve araçlarının bulunması, tüketiciye kaynak sağlanmasından ilgili alacakların menkul kıymetleştirilmesine kadar olan süreçteki işlem maliyetlerinin düşürülmesi ve sistemin vergisel olarak desteklenmesi gibi ön koşulların yerine getirilmesine bağlıdır.

Bu Kanun ile kurumsal bir konut finansman sistemi oluşturulması ve sistemin başarılı olabilmesi açısından gerekli ön koşulların yerine getirilebilmesi amacıyla, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, 4389 sayılı Bankalar Kanunu, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve çeşitli vergi kanunlarında değişiklikler yapılmaktadır.” denmektedir.

Türkiye’de ve dünyada İFK (İpotek Finansmanı Kuruluşu) kredilerinin GSYİH içindeki paylarına göz atacak olursak : Uzun vadeli konut kredilerinin GSYİH içindeki payı Türkiye’de halen %0,5 gibi düşük bir seviyededir.Aynı oranın ABD’de %53, AB’de %39 ve diğer gelişmekte olan ülkelerde ortalama %5-15 aralığında olduklarını görmekteyiz.
“Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin KanunTaslağı”nda İpotek Finansmanı Kuruluşları şu şekilde tanımlanmaktadır:

“Bu kanunla Sermaye Piyasası Kanununda ipotek finansmanı kuruluşları sermaye piyasası kurumu olarak tanımlanmış, faaliyet konuları sayılmış ve bu kuruluşlarla ilgili olarak Sermaye Piyasası Kuruluna detaylı düzenlemeler yapma yetkisi verilmiştir. İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı sermaye piyasası araçlarını yatırımcılara arz edebilecektir. Bu amaçla taslakta, ipotekle teminat altına alınmış alacaklara dayalı olarak ihraç edilecek tüm sermaye piyasası araçları ipotekli sermaye piyasası araçları olarak adlandırılmıştır. İpotekli sermaye piyasası araçları, ipotek teminatlı menkul kıymetler, konut finansmanı fonları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır. Konut finansmanına yönelik bir menkul kıymetleştirme aracı olarak, özellikle Kıta Avrupa’sında kullanılan ve “covered bond” olarak adlandırılan varlık teminatlı ve ipotek teminatlı menkul kıymetler düzenlenmiştir. Son yıllarda sadece konut finansmanının gelişmiş olduğu ülkelerde değil, kurumsal bir konut finansman sistemi kurma çabasında olan gelişmekte olan ülkelerde de bu araç kullanılmaya başlanmıştır. Ülke düzenlemelerinin birbirleriyle uyumlu olmasının ve konunun ülke mevzuatlarında alt düzenlemeler yerine, kanunlarda ayrıntılı olarak düzenlenmesinin, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin uluslar arası sermaye piyasalarında satış başarısında etkili olduğu gözlemlenmektedir. Bu aracın en önemli özelliği fon yapısından farklı olarak, menkul kıymetleştirilen varlıkların ihraççının bilançosu içinde kalması ve kredi riskine karşılık ihraççının garanti vermesidir.

Ayrıca, Sermaye Piyasası Kanununa eklenen maddeler ile varlık finansmanı fonları ve konut finansmanı fonları tanımlanmıştır. Konut finansmanı fonları konut alacaklarının menkul kıymetleştirilmesi amacıyla oluşturulmuş, yurtdışında “special purpose vehicle” olarak adlandırılan özel yapılara karşılık gelecek şekilde düzenlenmiştir. Kanunda yer alan konut finansmanı tanımı dışında kalan ve hem konutla hem de diğer alacaklarla ilgili bir menkul kıymetleştirme aracına da ihtiyaç duyulmuş ve konut finansmanı kapsamı dışında kalan alacakların menkul kıymetleştirilmesine imkân vermek amacıyla genel nitelikli menkul kıymetleştirme aracı olarak varlık finansman fonları düzenlenmiştir. Kurulacak olan konut finansmanı sisteminin yukarıda sayılan sosyal ve ekonomik faydaları göz önüne alınarak, bu sistemin temelinde yer alacak ipotek finansmanı kuruluşlarına destek olmak ve yatırımcıların bu ortaklıklara ve bu ortaklıkların ihraç edeceği menkul kıymetlere olan güvenini artırmak amacıyla bu kuruluşlardan Bakanlar Kurulunca uygun görülenlerin ihraç ettiği sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin dörtyüzmilyon YTL ye kadar olan bölümü için Hazinenin geri ödeme garantisi verebilmesine imkan sağlanmaktadır. Vergi kanunlarında yapılan değişikliklerle sistemin tümü üzerindeki maliyetlerin azaltılması ve sistemin vergisel teşviklerle desteklenmesi amaçlanmıştır. Tasarruf sahiplerinden sağlanan kaynakların konut alıcılarına aktarılmasına kadar olan aşamalarda ortaya çıkabilecek her bir maliyet unsuru, tasarruf sahiplerinden sağlanan kaynağın maliyetine eklenecek ve konut alıcısı tarafından karşılanmak zorunda kalacaktır. Bu kanun ile vergi kanunlarında yapılan değişikliklerle; sistemin işleyişinin gerektirdiği faaliyetlerin yürütülmesi sırasında ortaya ek vergiler çıkması önlenmekte, ekonomik kalkınmadan, kaçak yapılaşmanın önlenmesine birçok olumlu etki yapacak bu sistemin teşvik edilmesi amacıyla, bu sistemden faydalanan kişilere gelir vergisi indirimi şeklinde vergi avantajları sağlanmaktadır. Bu şekilde kaçak yapılaşmaya yönelebilecek vatandaşların belirli standartları sağlayan ruhsatlı konutları tercih etmelerinin teşvik edilmesi amaçlanmaktadır.”

Öte yandan hayat sigortası ve özel emeklilik fonları alanlarında yeterince gelişme kaydedememiş olan Türkiye’de, bankaların da gayrimenkul mülkiyetlerine sınırlamalar getirilmiş olması, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını (GYO) da kurumsal gayrimenkul yatırımı alanında öne çıkartmaktadır.
Uzun vadeli yatırım anlayışına sahip olan ve yüksek risk bilinci taşıyan özel emeklilik fonlarının Türkiye’deki gelişimi, bu fonların enflasyonist etkilere karşı portföylerinde gayrimenkul yatırımlarına yer vermeleri sayesinde gayrimenkul piyasasındaki kurumsal yatırımcı talebini artıracaktır.

Son olarak eklenmesi gereken diğer bir unsur, dünyadaki uygulamalara bakılacak olursa mortgage ile ilgili uygulamaların bireylerin vergi ödemelerinde de avantajlar sağladığı keyfiyetidir.

Bu konuda Yaman Törüner’in 1.10.2005 tarihli Millyet Gazetesinde yayımlanan “ürk Maliyesi IMFnin alt Kuruşlu mu ?” yazısından aşağıdaki alıntıyı aktarıyorum:

“Oysa, mortgage kredilerinin gelir vergisi matrahından düşürülmesi halinde, sistem çalışacak ve kısa süre içinde devlet gelirleri şimdikinin birkaç katı artacak. Neden mi?a) Kişiler yüksek kredi almak için yüksek gelir beyan etmek durumunda kalacaklar. Bu durum, gelir vergisi matrahını artıracak.b) Yüksek kazanç beyan eden bu kişiler, kazançlarına göre sosyal sigorta primi ödeyecekler. Bu durum, sosyal sigorta gelirlerini artıracak.c) Mortgage kredisine konu olan emlak gerçek değerinden gösterilmek zorunda. Bu durumda, devletin alım satımlar üzerinden aldığı vergiler yükselecek ve kontrolörlerin bu emlakların değerlerini yeniden incelemelerine gerek kalmayacak.d) Yine, mortgage kredisine konu olan emlak için yıllık emlak vergisi gerçek değerler üzerinden ödenecek ve belediyelerin vergi gelirleri katlanacak.e) Mortgage kredisine konu olan emlak emsal gösterilerek, diğer gayrimenkullerin alım satım ve yıllık vergileri de yükselecek. Sonunda, devletin ve belediyelerin gelirleri katlanarak artacak.f) Konutlarını mortgage kredisi ile satan müteahhitler, satış fiyatlarını düşük gösteremeyecekler. Gelirlerini düşük gösteremedikleri için, masraflarını da gider yazmak ve masrafları için fatura almak zorunda kalacaklar. Böylelikle, hem vergi gelirleri artacak, hem de hiç vergilendirilmeyen bir alan vergilendirilmiş olacak.g) Giderek kayıt dışı uygulamalar ve değerin düşük gösterilmesi nedeniyle oluşan vergi kaçağı yok olacak.”

Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar ve Sistem İçerisinde Rol alması Tasarlanan Aktörler

Görünen odur ki Ülkemizde henüz gelişmemiş olan Gayrımenkule dayalı enstrümanlar önü açık bir alandır ve çok sayıda ve çeşitlilikte ekonomik ve toplumsal aktörlerin katılımı ile hayata geçirilecek bir sitemdir.

Bu sistemden amaçlanan yalnızca ekonomik getiriler sağlaması değil, aynı zamanda daha sağlıklı kent dokuları oluşturarak yaşam çevresinin de kalitesini yükseltmesidir.


Aktörler

1.Finans Kuruluşları

Bankalar

Sermaye Piyasası Kurulu

İpotek Finansmanı Kuruluşları
Varlık finansmanı fonları
Konut finansmanı fonları

Gayrımenkul Yatırım Ortaklıkları

Aracı Kurumlar

Yatırımcılar
Emeklilik Fonları

Sigorta Şirketleri
Hayat Sigortası
Yapı Sigortası
Meslek Sorumluluğu Sigortası


2.Üretici Kesim

Yönetim Şirketleri
Emlak geliştirme Şirketleri
İnşaat Şirketleri
Danışmanlık Şirketleri





3. Denetim ve Tüketim

Tüketici Örgütleri (Tüketiciyi koruma Derneği)
Belediyeler
Meslek Odaları
Yapı Denetimi Şirketleri
Türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek
birliği
Sektörle İlgili Dernek ve Kuruluşlar
Ekspertiz Şirketleri

4.Devlet Kesimi

İlgili Bakanlıklar
Sektörle İlgili Resmi Kuruluşlar


Gayrımenkule Dayalı Enstrümanların Sistem İçerisinde İşlevleri : İFK ve Mortgage

İpotekli Finans Kuruluşlarının verecekleri Mortgage konut kredileri gibi bir finans enstrümanıdır. İpotekli konut kredilerinin bir adı da mortgage“dir. Konut kredileri olan mortgage”ler (finansal araçlar) aynen hazine bonolarında olduğu gibi ikincil piyasalarda el değiştirebilen menkul kıymetlerdir.

Bankalar çeşitli kaynaklardan elde ettiği (mevduat, sendikasyon kredileri v.b) tasarrufları ve uygun fiyatla elde ettiği kredileri konut sahibi olmak isteyenlere kredi olarak verir. Banka birçok müşterisine de konut kredisi verir. Banka tüm bu müşterilerine verdiği bahsi geçen konut kredilerinin teminatını teşkil etmek üzere aldığı ipotekleri menkulleştirerek (yani sermaye piyasalarında işlem görebilecek tahviller haline getirerek) ülkemizde de kurulması planlanan İpotek Finansmanı Kurumuna bir miktar kar marjı ile satar. Bu noktadan sonra İFK SPK üzerinden geçen bu tahviller uzun vadeli fonlara para yatırmaya müsait kuruluşlara (emeklilik fonları, sosyal güvenlik kuruluşları) satar.

Olaya banka açısından baktığımızda, banka vermiş olduğu kredilerin vadesinin dolmasını beklemeden ikincil piyasada değerlendirebiliyor. Böylelikle piyasaya yeniden kredi olarak vermek üzere likit bir kaynağa, kavuşuyor. Örneğin yıllık yüzde 24 faizle konut kredisi veren banka verdiği kredilerden örneğin 1000 adedini tahvil haline getirerek Merkezi İpotek Kuruluşuna (İFK) yüzde 22 faizle satıyor, Merkezi İpotek Kuruluşu da elinde biriken portföyleri uzun vadeli fonlara para yatırmaya müsait kuruluşlara yüzde 20 faizle satıyor. Kimdir bu kuruluşlar? Emeklilik fonları, Sosyal Güvenlik Kuruluşları (Oyak gibi) Bu kuruluşlar neden bu fonlara yatırım yaparlar? Emeklilik kuruluşları ve Sosyal Güvenlik Kuruluşlarının aktiflerinde bulunan nakdi, DİBS (Devlet İç Borçlanma Senetleri) ile değerlendirmektedirler. Bugünkü koşullarda en yüksek DİBS faizi yüzde 17 olduğunu kabul edersek bu kuruluşlar ellerindeki nakit fonları yüksek faizle değerlendirebilecekleri bir enstrümana sahip oluyorlar. Bu tip şirket ve kuruluşlar ileriye dönük bu tip uzun vadeli fonlarını halihazırda değerlendirme olanağı kısıtlı olduğundan gelecek getiri oranlarını ancak tahmini verilere dayalı olarak verebilmektedirler. Ancak, 20 yıl vadeli finansal araçlara yatırım yaptıklarında ve bu enstrümanlara ait faiz oranları da baştan belli olduğundan bu tip yatırımcılar için bu fonlar kaçırılmayacak yatırım araçlarıdır. Ayrıca bu tip fonlara ipoteklerinin sağlam olması kaydıyla yabancı kuruluşların da ilgi göstermesi kaçınılmazdır.
Gelişmiş ülkelerdeki konut kredisi enstrümanları ve faizleri daha detaylı incelendiğinde ülkemizde halihazırda uygulanan hazine bonosu faiz oranları gibi değişkenlik göstermektedir. Bu durumda müşteriler faiz oranları düştüğünde kredilerini kapatıp, yeniden (re-financing) daha düşük faizli konut kredisi alabilmektedirler.

Örneğin ABD’de FED faizinin yakın zamana kadar çok düşük düzeyde seyretmesi mortgage sektörünü bir çeşit spekülasyon alanı haline getirmiştir. (Bu bölümde, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Feza Varlık’ın çalışmasından yararlanılmıştır.)





Sistemin bir sakıncası
Bu noktada sistemin önemli bir sakıncasına değinmek gerekecektir. Bu sakınca sistemin menkul kıymet tüketicilerinin niteliğinden gelmektedir. Mortgage sistemi dolayısı ile ekonomi içerisinde oluşacak Gayrımenkule dayalı enstrümanlar belli başlı olarak emeklilik fonları tarafından kullanılacaktır.

Bu durum ise emeklilik sistemlerinden bölüşüm (repartition) değil kapitalizasyon sistemine yönelinmesi anlamına gelmektedir. Oysa sosyal devlet modeli emeklilik alanında bölüşümlü sisteme dayanmaktadır. Kapitalizasyon sistemi görünürde çalışanların emeklilik dönemlerinde daha fazla gelir etmelerini sağlamak iddiasında ise de sistemin sermaye piyasasının risklerine açık olduğu unutulmamalıdır. ABD’de Enron fiyaskosu örneğinde olduğu gibi çalışanların emeklilik fonlarını sadece kapitalizasyon sistemine dayandırmalarının yıkıcı sonuçlar doğuracağı hatırda tutulmalıdır.

Bununla birlikte emeğin kazanımlarının giderek tehdit altında olduğu bir dünyada, esnek çalışmanın deregülasyonların var olduğu bir ortamda, sosyal devletin yok edilmeye yüz tuttuğu bir konjonktürde, çalışanların yalnızca bölüşüme dayalı emeklilik birikimlerine değil aynı zamanda koruyucu stratejiler geliştirerek kapitalizasyon sisteminde de yararlanmaları gerektiği düşüncesindeyim. Bu noktada emeği temsil eden ve onu tarafında olan sendikalar, meslek kuruluşları, tüketici örgütlerine önemli görevler düştüğünü savunuyorum.

Gayrımenkule dayalı enstrümanlar böylesi bir strateji içerisinde göz önünde bulundurulmalıdır.

Bu stratejilerden bir tanesi ise gayrımenukule dayalı olarak ikincil piyasada tedavül eden menkul değerlerin, (ATTAC grubunun yurttaşların desteklenmesi için sermaye piyasalarının vergilendirilmesi önerisinden esinlenerek) ülkemizde de vergilendirilmesi yönünde bir baskı grubu oluşturmaktır!

Buna bağlı ikinci bir strateji ise, Bu vergilerin oluşturduğu fonların üretilen yapıların çevresel standartlarının yükseltilmesi doğrultusunda mevzuatın dönüştürülmesidir.


İkincil Piyasada Tedavül eden Gayrımenkule Dayalı Enstrümanlar Üzerinde (Tobin Tax) benzeri Finansal Sermayenin Vergilendirilmesi Uygulamasının ve bu Vergilerin Çevre Koruma Amaçlı Projeler Doğrultusunda Kullanılmasının Yaratacağı Faydalar

Henüz oluşmamış bir mali piyasa üzerinde sermaye hareketleri vergisi koyma önerisi ilk bakışta kimilerine fazla ütopik gelecektir.

Ancak “gerçekçi ol, imkansızı iste” döneminin ve tarihin sonuna gelinmediğini de birilerinin kamuoyuna ifade etmesi zamanının da geldiği açıktır.

Kaldı ki henüz gerçekleşmemiş bir sermaye piyasası olmakla birlikte yakın zamanda mortgage sisteminin, İFK’ların hayat bulması ile bugünden tasavvur dahi edemediğimiz fonların oluşacağını şimdiden görmeliyiz. Nitekim “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Taslağı” bu gelişmelerin yasa koyucu tarafından da ciddiye alındığının kanıtıdır.

Birçok ülkede Gayrısafi Milli Hasılanın yüzde 10 ila 40’ına varan miktarların söz konusu fonlarda biriktiğini bilmekteyiz.

SPK’da şirketlerin değerinin 85 milyar $ olduğu bir dönemde gayrımenkul yatırım ortaklıklarının değeri hala 1 milyar $ civarında seyretmektedir. Demek ki İFK’larının potansiyel olarak gelişecekleri alanın bakir olduğunu varsayabiliriz.

Gayrımenkul ile ve çevre ile ilgili disiplinler olan mimarlık, çevre mühendisliği ve şehir plancılığı önlerinde açılan ve mesleklerini ilgilendiren ve finans sektörü içerisinde oluşan bu gelişmelere seyirci kalamazlar. Bunlara müdahil olmak, zamanında gerekli önerileri geliştirerek bu önerileri kamuoyuna benimsetmek durumundadırlar.

İFK’ların ikincil piyasada oluşturacakları fonların binde bir ya da ikilerle ifade edilebilecek bir vergilendirmeye tabi tutulması ve bu fonların çevre koruma amaçlı, oluşacak fonların çok büyük değişiklikler yaşayacak kentlerimizde oluşacak yapılı çevreyi, su, çöp, kanalizasyon, arazi kullanımı ile ilgili standartları, enerji kullanımındaki standartları yukarıya çekecek, etkileri fonların kendi büyüklerine oranla daha yüksek olacaktır.

Ayrıca İFK fonları vergisi gerçekleşecek çevresel koruma projeleri dolayısıyla ekonomi üzerinde inşaat sektörünün yarattığına benzer bir çarpan etkisi de yaratacaktır. Dolayısıyla İFK fonları vergisi, ekonomiyi küçültücü değil tam tersine büyültücü bir etki doğuracaktır.

İFK fonları vergisi çevreci projeleri prestijli hale getirecektir.

İFK fonları vergisi kentleşme konusunda kentleşmenin değişik aktörleri üzerinde yeni bir bilinç oluşturacaktır.

İFK fonları vergisi tüketici örgütlerini, meslek örgütlerini, denetleme mekanizmalarını devreye sokacağından “katılım” süreçlerini demokratikleştirme yönünde de dolaylı bir etki yaratacaktır.

İFK fonları vergisi çalışanları derinden ilgilendiren emeklilik fonları ile ilgisinden ötürü çalışanların örgütlü değişik kesimlerinin bir arada strateji üretmeleri doğrultusunda etki yaratacaktır.

İFK fonları vergisi sermaye piyasasına aykırı durmayan yapısı ile düzenin “içeriden eleştirisi” görevini de yaratacak “fikir (tankları) ortamları oluşmasında da dolaylı bir rol oynayabilecektir.


Son söz mahiyetinde; TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Yöneticilerin dar ufuklu yetki - yönetmelik tartışmalarını bırakarak bir an önce TMMOB örgütlülüğü altında bütüncül sektör ve meslek politikaları oluşturmaları gereği üzerine:

Önce TMMOB Elektrik Mühendisleri Odası tarafında 3-4 haziran 2005 tarihinde tertiplenen “AB – GATS : Mühendislik Alanına Etkileri Oturumlarından iki değerli katılımcıdan alıntılar:

1-“Bugün bir şeylere karşı olmak adına hizmet ticaretinden fayda elde etmeme ve koruyucu bir tedbir geliştirmeme politikası bir kenara bırakılmalı, sektörel ve mesleki çatışmalar sonlandırılmalı, sektörün mevcut durumu belirlenmeli, meslek adamlarımızın yaşam alanlarını etkileyecek yeni ilişki teknikleri, (hizmet ticaretinin bileşenlerini karşılıklı etki içerisinde maksimize eden bir matriks şeklinde tasavvur edilebilir) umursatmanın yolları vakit kaybetmeden araştırılmalı ve yapılmalıdır. Sermaye yapıları ve türleri güçlenmeleri yönünde teşvik edilmelidir.”
Şirin Gülcen Eren, Şehir Plancısı.

2-“Bunun yanı sıra sivil toplum örgütleri içinde yer alan mühendis odaları da “yönetişim” modeli içinde demokratik kitle örgütü olma niteliğinden uzaklaştırılarak sadece kar amaçlı projelendirme bazında yer alan AR_GE birimine dönüşmektedir.”
Yrd. Doç.Dr. Berna Güler Müftüoğlu, Marmara Üniversitesi İ.İ.B.F Öğretim Üyesi.

Görüldüğü gibi Mimarlar Odası’nın Çevre Mühendisliği Odası’nın ve diğer Odaların sektör gerçeklerini dahi tam olarak değerlendirmeyen yönetmelik ve yetki tartışmalarını bırakarak mevcut küreselleşmenin koşulları içerisinde kullanılabilecek fırsatları soğukkanlılıkla değerlendirmeleri gerekmektedir. Savımız, bütüncül bir kavrayış içerisinde finans sektörünün dahi sunduğu teknik olanaklar kullanılarak yapılabilecek bir şeyler bulunduğudur.

Mühendisler hapsedilmek istendikleri alandan çıkarak daha bütüncül yaklaşımlar sergilemelidirler. Kısacası ya total plancı ya sıra kölesi ilkemi karşısında “total plancı” olmayı seçmelidirler.

Çare Başka Bir Dünya Mümkündür Diyenlerin Birlikteliğindedir

Küreselleşen dünyada sermayenin ve çok uluslu şirketlerin oluşturduğu sistem, getirdiği sömürü düzeni dolayısı ile dünya çapında eleştirilere uğramaktadır.

Fikirsel öncülüğü Yurttaşların Desteklenmesi İçin Finansal sermayenin vergilendirilmesi (ATTAC) grubu tarafından yapılan, on yıl içerisinde dünya ölçüsünde oylum kazanan küreselleşme karşıtı hareket çok çeşitli alanları ve çok değişik inisyatifleri harekete geçirmeyi başarmıştır. Küreselleşmeye dünya çapında alternatif ciddi bir muhalefet olmayı başarmıştır.

Kendi alanımıza dönecek olursak,

-Başka bir dünya mümkün diyen uluslararası alternatif dünyacılara eklemlenerek “Başka bir Mimarlık Mümkün” diyen mimarlar;

-“Toplumun Hizmetinde Mimarlar” geleneğinin varisleri olarak “Mimarlık bir Hak değil bir İhtiyaçtır” diyebilen mimarları;

-Fikirsel alternatifler yaratarak, Sürekli Mesleki Gelişim Merkezlerini, Mesleki Bilimsel Çalışma Komitelerini daha da üretici kılarak toplumun ve üyelerinin gereksinmelerine kendi alanında çözümler getiren TMMOB Odaları;

-İnsanlığın ortak malı olan doğa ve kültürü ve bu kültürün bir parçası olan çevreyi ve mimarlığı küreselleşen kapitalizmin tasallutundan kurtaracak olan güçlerin safında yer alan Mimarlar, Çevre Mühendisleri;

Bütüncül bir toplumsal muhalefet projesinin parçaları olduklarını unutmadan, ancak sektör gerçeklerini göz önünde bulunduran teknik önerileri hayata geçirme becerisini gösteren programlar ile ülke ve toplumsal sahnede yerlerini almalıdır.

Gayrımenkule dayalı enstrümanlardan biri olan ikincil piyasada (borsada) tedavül edecek olan hisse senetlerinin Tobin tax benzeri bir İFK fonları vergisine tabi tutulmaları önerisi böylesi bir bütüncül yaklaşımın ürünüdür.